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车企跨界地产“退圈”,阳光城“照进”永康

作者:添加时间:2021-07-23分享

宋都股份(600077.SH)的退地事件登上了地产圈的热搜。

  因合作方突然变卦,宋都股份放弃了此前在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一宗土地,缴纳的5000万元保证金也打了水漂。

  有人在“退”,有人在“进”。

  同一天,阳光城拿下七宗地块。7月21日,阳光城(000671.SH)发布公告,称其全资子公司杭州高光置业有限公司(以下简称“杭州高光置业”)拟以 61.45 亿元收购永康市智信企业管理有限公司(以下简称“永康市智信”)持有的金华虹光置业有限公司(以下简称“金华虹光”或“标的公司”)100%股权以及应收债权。

  通过这起收购,阳光城获得了位于浙江省永康市核心区众泰小镇项目,包括六宗土地及一个已开发地块。

  据了解,六宗地块总面积35.24万平方米,计容建面85.65万平方米;已开发地块的约300套商品房住宅已经全部销售完毕,正式协议签署后,阳光城浙江置业将承接该地块的代建义务。

  多半新增土储来自收并购

  据了解,截止2021年4月30日,金华虹光资产总额61.5亿元,交易总估值62.34亿元,负债总额0.88亿元。共持有7宗地块,均位于浙江省永康市核心区位,其中地块一已开发建设,约300套商品房住宅已经全部销售完毕,其余6宗地块总面积约35.24万方。

  对此次交易,阳光城表示本次收购项目质地优良,交易完成后,公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源,并可以快速实现销售,助力公司进一步实现发展。

  收并购是阳光城扩张土储的重要渠道,据乐居财经不完全统计,2021年1-6月,阳光城共新增土储26宗,其中有14宗是通过收并购获取,权益对价超52亿,楼面均价整体控制在4000元/平左右。2020年12月,阳光城曾在一个月内花了48亿收购了6个项目。

  发力扩张的背后,是那份十年对赌协议。2020年9月,阳光城以十年净利润作为对赌条件,获得泰康保险近34亿元的战略投资。

  其中一条协议,就是阳光城需以2019年40.2亿元的归母净利润为基础,在2020-2024年间,累积归母净利润数不低于340.59亿元,同时满足归母净利润年均复合增长率不低于15%,2025-2029年间,做到累计归母净利润601.64亿元,否则就对泰康保险进行相应现金补偿。

  2020年是第一个考验期,年报显示,阳光城净利润为52.20亿元,同比增长了29.85%。

  4月15日,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在2020年度业绩说明会表示:“我们的利润率有可能还会下降,但在利润率低的情况下,也可以实现利润总额的增长。未来将在确保利润安全的基础上,扩大经营规模。”

  车企退圈

  实际上,这笔交易背后是车企跨界地产后的退圈之举。

  乐居财经发现,众泰小镇项目本身是一个汽车特色小镇项目,根据当时的新闻报道,该项目总投资在总投资65.5亿元左右。

  彼时,开发商为卓诚公司,其控股股东为铁牛集团有限公司,是浙江省大型民营企业,横跨汽车、电子器件、贸易等多领域,旗下还拥有众泰汽车(证劵简称 *ST众泰 000980.SZ)和铜峰电子(600237.SH)两家上市公司。

  其中,众泰汽车2011年开始进军新能源汽车领域,2016年将触角伸向房地产行业,众泰汽车小镇项目一时在当地风光无二,不过三年之后,该项目就走上卖地回血的路子。2020年以来众泰汽车的整车业务处于停滞状态,最新公告显示,众泰汽车自身也正面着临退市风险。

  众泰汽车走到如今这一步,外界将矛头指向了公司的“不务正业”,特别是其在房地产上的盲目投资所带来的资金问题。除了在永康有多宗地块,众泰汽在内蒙古、湖北黄石也都有圈地,将大量的资金投入地产行业,也导致对汽车主业的投入后劲不足。

  而另一方面,母公司铁牛集团未能履约对赌协议也加深了众泰汽车的债务问题。

  2017年铁牛集团等通过发行股份方式对众泰汽车进行收购,双方还签署了《盈利预测补偿协议》,承诺众泰汽车2016-2019年扣非归母净利润分别不低于12.1亿元、14.1亿元、16.1亿元、16.1亿元;如果不能达成目标,则需对众泰汽车进行补偿。

  事实上,除了2016年扣非净利润12.3亿元,完成业绩承诺,众泰汽车2017-2018年扣非净利润分别为13.4亿元、-4.91亿元(扣非以及扣除配套募集资金所产生的损益后的净利润)。此外,2019年扣非归母净利润为-93亿元,连续3年未能完成业绩承诺。

  同时,其母公司铁牛集团也因自身陷入债务问题未能履约对赌,2020年12月23日,ST众泰发布公告称,铁牛集团由于已经资不抵债,且无继续经营的能力,缺乏挽救可能性,已被永康法院裁定终止重整程序,并被宣告破产。

  铁牛集团表示,为兑现业绩补偿,铁牛集团从2019年下半年就已展开众泰小镇的土地资产盘活工作,与包括恒大在内的国内多家知名房地产开发商有过接洽商淡,但受到疫情和政策的叠加影响未能成功出手。

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