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县域商业焕新的缩影,聚焦长沙县商业格局的变迁路

作者:添加时间:2021-09-8分享

无论是烟火与霓虹的娱乐之都,或是为餐饮而驻足的网红之名,再或是活力与包容力相融的魅力之城,长沙以千年的人文底色启迪城市商业的焕新之势。星城商业的进阶从传统的五一商圈步入到多点开花的多中心商业格局,商业的升级与城市的发展交辉相映。湖湘之地,隶属于长沙市的长沙县,别称“星沙”,作为县域商业革新的实践者,将会为大众展现怎样的全新商业面貌?

图源:长沙县商务局

  长沙之东,三湘首善之区的长沙县,在国家级经开区产业的支撑下,依托多地铁线路的交通区位优势以及夯实的消费人口,蓄力城市之势,县域综合实力持续攀升,跻身县域经济与县域综合发展百强第4位;首次入围中国工业百强县(市)前十强、位居第8位;全国营商环境百强县第9位。

  观之长沙县领跑三湘,稳居中西部第一的实力,本文将从商业视角洞悉观察县域内的商业发展。

熠熠生辉,商业孕育下的星沙商圈

  从以市场街铺为表现的传统商业,到大型超市、卖场、专业市场的兴起,在商业形态的不断演变历程中,长沙县的商业已经处于快速发展的阶段,购物中心成为了县域内商业发展的主流,体验型商业与城市综合体发展逐渐起步,促使着消费呈现出更加多元化和品质化的态势。

  2003年作为商业转折的起点,通程商业广场星沙店开业,建立了长沙县购物中心雏形,拉开了长沙县的商业模式从传统到现代购物中心转变的序幕:

  2015年,万象汇落地星沙,是长沙县首个现代意义的一站式购物中心,购物中心进入快速发展期;

  2016年至今,长沙保利广场、长沙松雅湖吾悦广场、长沙百联奥特莱斯广场等项目相继入市,体验式商业吾悦广场脱颖而出;

  2018年,中茂城开业,是长沙县首座集购物中心、商业街、写字楼、酒店及公寓的商业综合体……

  长沙县内所形成的区域型成熟商圈——星沙商圈,辐射范围涵盖了长沙县全境以及芙蓉、开福、雨花区的部分区域。未来三年购物中心增量面积达28.3万㎡,长沙世景国际天虹购物中心、长沙尚悦广场、长沙跨境MALL以及长沙恒广购物中心也将相继入市,散点分布在现有星沙商圈及商圈外围,商圈内的业态与品牌也将越来越丰富且多样。

  星沙商圈的商业风云下,以星沙万象汇、松雅湖吾悦广场以及中茂商业广场为代表项目一路见证着其由单一形态到城市综合体的蝶变升级。


星沙万象汇

图源:长沙县商务局

  星沙万象汇项目内的动线清晰、形成闭环,内装大气简洁,灯饰夜景美观,购物体验较好;精简零售,引入高流量品牌聚人气,同时打造的小型特色美食区,客流表现良好;在全国20多个万象汇项目中,星沙万象汇作为华润首进长沙项目,客流密度居全国前列。

松雅湖吾悦广场

  松雅湖吾悦广场是新城控股集团进驻长沙的首个商业项目,也是新城第40座吾悦广场,广场基于湖湘特色文化,打造一座融合了艺文空间、休憩漫游等主题特色的“家庭时尚购物公园”,囊括了屋顶花园广场、艺术中庭、阳光穹顶天幕等一系列比肩国际的创新设计,集吃、喝、玩、乐、购、娱、教等一站式体验与服务业态,为长沙人民打造“边购物、边艺术、边生活”幸福体验空间。

中茂商业广场

图源:长沙县商务局

  中茂商业广场地处向阳路与板仓南路交汇处,与湖南广电战略合作,打造芒果大本营粉丝互动基地,拥有南楚古都、香港风情街、“爱的时钟”摩天轮、屋顶流星花园、星光大道五大主题板块,是长沙唯一一家有摩天轮的购物中心,定位通过将内容IP与明星元素商业化,打造独一无二的明星群+商业体全新业态模式。

  观察目前星沙商圈的商业项目不难发现,购物中心零售数量占有绝对的主导地位,全国连锁品牌占比高达70.5%,但新兴品牌相对较少。在业态划分上,餐饮业态也更多的以街铺形式进行呈现,文体娱类型的门店也相对丰富,酒吧/网咖等夜经济业态表现较好。

  商圈内现有项目存量达到31万㎡,华润、新城、保利等标杆房企也相继汇聚于此。随着商业项目的陆续进驻,更加有助于提升整体商业聚合效应和辐射影响力,作为重点建设的3个城市商业副中心之一的星沙新城商业副中心,随着关注度越来越高,商圈整体的发展潜力和空间也尤其显著。

商业支点,已初具规模

  目前,长沙县已经开业购物中心共有7个,存量为63.5万㎡,在远城区域处于较高水平。根据中郡研究所发布的第二十届全国县域经济与县域综合发展前100名榜单,选取了TOP10县域(含推动类)共11个县域进行商业饱和度分析,长沙县购物中心总存量和总客流在全国TOP强县中处于第二梯队,从总量上看,长沙县县域内的商业市场经过近20年的发展已相对成熟,在11强中处于中等水平。

  从人均购物中心面积来看,目前在各经济强县中,稍高于中位线水平,城市商业人气活跃指数处于中位线上,商业发展处于存量城市向博弈城市发展进阶,县域内的商业已经初具规模,商业的客流表现还需不断提升,进而释放商业活跃能力。

  从体量上看,未来三年,长沙县购物中心总规模将达到91.8万㎡,按现有常驻人口(137万人)计算,人均商业面积将达0.67㎡/人,商业市场逐渐趋于饱和,对于商业层面的谋划与布局仍需深入探讨。据悉,今年5月,永旺梦乐城正式落座长沙县,将为长沙县打造一个全新的购物打卡地标。由此伴随着10万㎡以上的超大型购物中心入驻,或将刺激县域内整体的消费市场。

观察与建议

  一直以来,长沙县都是站在产业发展的最前沿,当锚点聚焦到县域内的商业市场,仍然还是以大众消费为主,在常驻客群中,有超过五成的消费者外溢至中心城区的五一商圈等,面对严重的消费外溢情况,县域内存量商业应当提质发展,注重满足家庭消费,引入平价且高人气的品牌,进而提升商圈的聚客效应,从而减少消费外溢。

  此外,针对长沙县商业市场的其他情况,本文也做了如下建议:

  Tip1:长沙县现有市场强体验性、强社交、场景化的主题型商业较少,建筑形态较为单一。

  建议:新商业项目的打造,以多维度内容、多元化运营以及强主题性的沉浸式体验方向为探索,在建筑形态以及业态品牌规划中,做足差异化竞争,以大数据洞察,深度挖掘长沙县区域内未被满足的市场空白点。

  Tip2:长沙县商圈餐饮配比相对市场而言偏少,新兴品牌较少,首店品牌偏少。

  建议:在“首店经济”热潮下,加强县域购物中心品牌首店的引入,区域内学历、行业、消费档次、品牌偏好的客群均以大众化消费为主,宜引入平价、高人气品牌。

  商业发展的提质增速下,消费者需求也向着主题化和体验式方向发展。长沙县县域内现有的商业也应当注重社交化、场景化、体验性和服务意识,提升购物中心与消费者的情感连接,让消费者不仅为购物买单,也为商业场所提供的休闲娱乐、互动打卡及社交生活买单。

  (本文数据来源及相关参考:赢商大数据、长沙县政府官网、长沙县商务局等

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