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成都城南两大综合体:相隔两公里租金差一截

作者:添加时间:2014-07-17分享

    ■上周,我们对城南、城西不同类型的写字楼租金情况进行了解析。硬件是写字楼租金高的基础,交通便捷也是关键,而完善的配套,也为租金加了不少分。本周,我们对城南的商场租金进行了调查。

    ■位于城南的九方购物中心和奥克斯广场相隔不过2公里,其规模、定位相似,均是开设在不同综合体内的商场,如同“孪生兄弟”。然而在租金方面,“两兄弟”表现却不尽相同。以2楼到顶楼的租金收益为例,奥克斯广场2楼到5楼的商场内区,商铺租金在80元~120元/㎡,而九方购物中心的租金则在120元~180元/㎡,楼层越低租金越高。


九方购物中心:基本满租 租金较高

    7月11日周五中午12点,成都商报记者来到九方购物中心,在工作日只能用“人气爆棚”来形容,各个餐饮店几乎满座。能容纳一两百人就餐的美食广场也没有一个空座位,不断还有人走进去买卡点菜,甚至有人端着食盘在旁边等候。而在粉彩、千味涮、小陶居等餐饮门店,不断有三五成群的顾客就餐。中午12时半到下午2点,许多品牌服装店也有三三两两的消费者出入。

记者看到,九方商场的负一楼到六楼几乎全部出租,只有极少的空铺在招租。其在餐饮方面有很多知名连锁店和特色品牌,如必胜客、肯德基、釜山烤肉、粉彩等。且占比很大,不仅负一楼的各个餐饮品牌占据了一半位置,2楼到6楼也有不少餐饮店。然而在服装百货方面,依然是only、veromoda、roem等一些品牌唱主角。

随后记者以要租商铺开餐饮店为由,拨通了九方负责招商的一位工作人员的电话,该工作人员仔细询问了记者所要经营的业态。当听到是自创的私房菜品牌,该工作人员要求记者先传一份计划书,再详谈出租事宜,同时称“目前空铺很少,为了避免同质化,也为了保证引进商家的质量,所以要先审核。”最后,该工作人员表示,除了物管费外,九方购物中心2楼到6楼的租金在120元~180元/㎡,楼层越低租金越高,铺面的不同租金也有所不同。

奥克斯广场:空铺较多 租金偏低

    7月14日周一中午12时,奥克斯广场的餐饮美食区也是生意兴旺,多个商家门口出现了排队等候的情形。黄记煌三汁焖锅的一位工作人员说,来这里消费的客人大多是在周边写字楼工作的白领。在奥克斯广场隔壁东方希望中心上班的苏女士是奥克斯广场的常客,“同事们基本都到奥克斯吃午饭,饭后逛逛商场,感觉挺方便。”

    然而和火爆的餐饮生意相比,作为主力店的天虹百货生意却比较冷清。不管是化妆品还是服装,天虹百货引进的品牌也是走的中低端路线。Lee牌专柜一位营业员告诉记者,奥克斯广场店每月营业额在10万元左右,“像王府井店,月销售额至少50万元以上。”成都商报记者看到,奥克斯广场负一楼、1楼、2楼可供出租的铺面还比较多,3楼到5楼以餐饮为主,空铺比较少。餐饮品牌和九方购物中心相比,虽然也有KFC、重庆小天鹅等知名餐饮品牌,但是数量偏少一些。3楼到5楼作为餐饮的主力楼层,品牌较为杂乱。

记者同样以要租商铺开餐饮店为由,找到奥克斯广场招商部。当听到记者是准备开设自创的餐饮品牌,该招商部一名负责人热心地给记者出谋划策,并不介意这个餐饮店是否有品牌,但是强调需要有格调。该负责人称,除了物管费外,其2楼到5楼的租金大约在60元~120元/㎡不等。也是楼层越低租金越高,铺面的不同租金也有所不同。

剖析

有品有格调,才能租出好价钱

    九方购物中心和奥克斯广场相隔大约2公里,其规模和定位非常相似,甚至在交通上,奥克斯广场更为便利,其地下一层直接和地铁出站口相连,而九方购物中心则需要从地铁口出站,再步行5分钟。然而,奥克斯广场在相同位置楼层的商铺租金却低于九方购物中心。

     仅就个体体验感受而言,奥克斯广场的灯光较为昏黄,其三楼、四楼的主力餐饮区,品牌较为杂乱。位于负一楼的美食广场,刺鼻的油烟味会弥漫到电梯里,甚至还会飘向一楼。而九方购物中心整体布局更为清爽也更有格调,针对大众消费的美食广场不仅空间宽敞,且明亮干净,消费体验感更好。成都商报记者随机采访了20位行人,其中有16位表示两个商场都去过。平时虽然都是就近消费,但这16位消费者都觉得九方购物中心的体验感觉更好,餐饮店铺也更有格调。

     九方的租金之所以会高于奥克斯广场,睿意德西南大区总经理张建华认为,首先因为九方先开业,填补了区域空白。在城南密集的办公商务区,当时非常缺乏餐饮娱乐,九方有先入为主的优势。加上其餐饮一直比较好,带动和促使了租金较高的态势。奥克斯广场开业要晚一点,加上虽然引进了天虹百货作为主力店,却遇到了传统百货在走“下坡路”。而天虹百货占了大量的面积,奥克斯可租售面积可能会相对比较少,业态的配合会比较弱。

     其次,商场做得好租金才会高。一个商场做得好不好,最关键的是消费者在消费体验上的细节问题。比如灯光是否明亮、空间色调是否舒适等。奥克斯在细节方面处理得不是特别好,比如一些快餐馆给人油腻的感觉,弥漫在电梯里的油烟味等都会造成不太愉悦的消费体验。在两个商场都较为倚重的餐饮生意上,奥克斯广场对餐饮品牌缺乏统一的规划,也无法吸引忠实顾客。因为餐饮是目的性消费,靠口味留人。

     新港地产执行董事张红兵则认为,九方购物中心周边的写字楼已相对成熟,其客群主要来自于自身及周边的白领,数量比较多。但九方体量不是特别大,可供出租的商铺也比较少,供需关系决定了租金较高。而奥克斯广场体量较大,它不仅面对的是写字楼客群,还需要吸引周边住宅消费群体,但它周边的住宅和写字楼都没形成。而在招商方面,奥克斯广场引进的天虹百货作为主力店,其聚客能力本来就一般,加之里面的餐饮品牌过于混杂,影响了品相。

支招

针对周边客群,定位要精准且有特色

    目前,成都出现越来越多体量巨大的综合体,由购物中心、写字楼、公寓等多种物业形态组合而成。身处综合体内的购物中心的表现也不尽相同,也出现了上述如九方和奥克斯广场的情况,不过相隔2公里,租金却出现了高低落差。那么针对综合体内的购物中心这一物业形态,该如何规划、运营才能维持高租金以及良好运转?

    张建华称,一个商业体主要应做好规划、招商、运营三大步。招商规划和动线规划上要做楼层区域主题,比如在一层楼里配置zara、HM等一些快消品牌形成快时尚区域,再配置一些不太知名的品牌,就形成了互相拉动的态势。餐饮也要有区域,不能落差太大。其次,运营团队要够专业。运营的核心就是留住老顾客、带来新顾客。要扎实做调查,了解潮流、周围的商场以及这个城市的商场,他们的促销手段是什么。最后,在综合体或者写字楼太过密集的区域,商场不能同质化,一定要做出自己的特色。

    张红兵称,作为一个综合体,业态越复合、越丰富,存活概率就越高。包含写字楼、酒店、会展等各种业态,客群就会相互叠加相互拉动,带动整个综合体良好运转。其次,在招商方面要找准客群。一般周围2公里是综合体内购物中心的核心客群,搞清楚谁会来谁会走,他们的喜好。然后再考虑往外再走3公里,用什么内容吸引这部分人群过来。第三是综合体需要有专业的运营团队,多做一些主题活动和促销来吸引消费者,巩固市场位置。第四是要针对周边客群的变换和喜好,不断调整商家结构和比例。最后要做出差异化,做出自己的个性特点,才能留住和吸引更多的消费者。

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